In eigener Sache

Zitat aus der Objektbeschreibung Zugspitzstraße 10

… Der Neubau Zugspitzstraße bietet Wohlfühlambiente auf höchstem Niveau, sorgfältige Bauweise, erstklassige Technik und ausgesuchte, hochwertige Materialien….

…Die Zugspitzstraße bietet Wohnraum mit einer großzügigen Grundrissgestaltung und in hochwertiger Innenausstattung. In allen Wohnungen finden langlebige Materialien und sorgfältig verarbeitete Produkte ausgewählter Hersteller Verwendung….

Ich möchte gerne wissen, ob der Bauträger bereits mit dem Konzept der Prospekthaftung vertraut ist. Ich vermute nein.

Hochwertige, langlebige Materialien und sorgfältig verarbeitete Produkte. Weit gefehlt. Kommen wir erst einmal zu den Fenstern. Diese stammen aus dem Kosovo. Ja, liebe Leserinnen und Leser, ihr habt richtig gelesen … aus dem Kosovo. Praktisch um die Ecke. Und da die Firma sich direkt die EU Konformitätsbescheinigung ausstellen kann, gibt es kein Problem diese angeblich hochwertigen Produkte einzusetzen. Die Erwerber sind ja blöd, denen kann man alles unter die Nase setzen.

Stellt euch mal vor, überall wurden rostige Schrauben verwendet – rostig – dieses Wort muss man sich mal auf der Zunge zergehen lassen. Gibt es im Kosovo keine V4A-Schrauben oder zumindest V2A-Schrauben? Eher nicht. Die Schrauben sieht man ja nicht, also immer rein damit. Da haben sie aber nicht mit uns - den Mängeltrüffelschweinen - gerechnet.

Auch sind auf vielen Fenstern großflächige Kratzer auf den Scheiben sowie Einschlüsse im Glas sichtbar. Laut Aussage des Bauträgers haben wir die Kratzer selbst verursacht. Ja, wir haben ja auch nicht anderes zu tun und das Zerkratzen von Fenstern setzt bekanntlich jede Menge Glückshormone frei. Daher laufen wir alle glückselig grinsend durch die Gegend.

Hätte man Glas von renommierten deutschen Herstellern eingesetzt, wäre das nicht passiert. Bei Glas aus dem Kosovo aber schon. Aber warum sollte man? Billig einkaufen und teuer verkaufen, so lautet die Gewinnmaximierung. Zocken wir die Erwerber ab!

Die welligen Dichtungen der Glasscheiben beeinträchtigen nicht nur das Erscheinungsbild. Hier kann laut Aussage vom Fachmann Wasser eindringen, in den Scheibenfalz gelangen und die Versiegelung der Scheibenzwischenräume schädigen. Da hoffen GU und Bauträger wohl, dass es erst in sechs Jahren passiert und sie keine Gewährleistung dafür übernehmen muss. So einfach ist das.

Mittlerweile zeigen die elektrisch betriebenen Rollläden Macken. Sie lassen sich vielfach nicht mehr runterfahren. Dann lassen wir sie doch oben und schauen uns die Kratzer an. Das Ganze ist allerdings einfach zu beheben: es ist nur eine neue Einstellung erforderlich. Hier lassen wir aber die albanisch sprechende Mannschaft nicht mehr ran, denn es kann nur schlimmer werden. Also: ein Fensterbauer muss her.

Ganz apart fand ich, dass es im Dezember und Januar bei meinem Küchenfenster reinregnete. In diesen Monaten goss es in Duisburg sturzbachartig und ich konnte fünf Wochen lang nicht für mehrere Stunden die Wohnung verlassen. Täglich musste ich mehrmals die Badehandtücher, ihr habt richtig gelesen, die Badehandtücher auf dem Fensterbrett wechseln und durch trockene ersetzen. Die Mängelbeseitigung war putzig. Es kamen die Vertreter des GUs – ich hatte so viele fremde Männer in der Wohnung, dass mir vom Anblick schon schwindelig wurde. Allerdings nicht von der Schönheit und Anmut der Kerlchen, sondern von deren Inkompetenz. Mit Pinzetten, die sie sich von mir borgten, zogen sie unten aus dem Fenster Kunststoffspäne heraus, es regnete weiter in meine Küche. Dann stocherten sie mit Pfeiffenreinigern, die sie von mir erhielten, darin rum. Es regnete weiter herein. Schließlich kam ein Vertreter des Fensterbauers. Dieser fräste die Entwässerungsschlitze aus. Da sie viel zu hoch angesetzt waren, floss das Wasser in die Küche aufs Fensterbrett. Bis das erledigt war, waren sechs Besuche notwendig.

Das Prozedere des GUs ist folgendes: Bis es zu einem Versuch kommt, den Mangel zu beheben, sind mehrere Überprüfungen notwendig. Ganz großes Theater: Klingeln und gucken und nichts erledigen. Terminvereinbarungen sind grundsätzlich überflüssig. Falls doch mal ein Termin vereinbart wurde, dann hält man sich nicht dran und sagt auch nicht ab. Kommen die Mitarbeitenden endlich, fehlt das Werkzeug und das benötigte Material. Das muss im nächsten Bauhaus besorgt werden. Ein bis zwei Stündchen kann das schon mal dauern. Wir Erwerber haben ja sonst nichts zu tun.

Mein Kunde André Steffin, Vorstand der G&W Software AG, schrieb neulich auf Linkedin: In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit braucht die Baubranche vor allem eines: Effiziente, zukunftsfähige Prozesse. Eine wahre Aussage, die leider vom Generalunternehmer des Projektes Zugspitzstraße noch nicht erkannt wurde. Ich bin überzeugt, dass sich daran auch nichts ändern wird.

Bisher kannte ich nur Generalunternehmer, die ein Rohbauunternehmen und weitere Gewerke unter ihren Fittichen hatten. Beim Projekt Zugspitzstraße ist wieder alles anders. Der GU hat alle Gewerke fremd vergeben. Damit hätte ich kein Problem, wenn die Arbeiten fachgerecht ausgeführt worden wären. Und der Bauleiter die Arbeiten entsprechend begleitet, bewertet und überwacht hätte. Weit gefehlt: 27 Seiten Mängelprotokoll bei Abnahme des Gemeinschaftseigentums für den GU. Der Bau wurde vom Gutachter nicht abgenommen.

Deshalb muss ich an dieser Stell noch einmal betonen, für wie wichtig ich eine fundierte Ausbildung halte. Bei unserem GU ist der Inhaber Finanzkaufmann und der Bauleiter Wirtschaftsinformatiker. Da springt einem ja das geballte Bau-Know-how gleich förmlich ins Gesicht. Die haben natürlich in ihrer Ausbildung sämtliche baurelevante DIN-Normen, Verfahren und Prozesse kennengelernt, die sie strukturiert und effizient auf dieser Baustelle anwenden. Deshalb halten die Protagonisten ein Studium des Bauingenieurswesen für ihre Tätigkeit für völlig überflüssig. O-Ton des Inhabers: „Ich muss Ahnung von Finanzen haben.“ Da stimme ich zu. Allerdings habe ich in meiner beruflichen Laufbahn noch keinen Bauingenieur kennengelernt, der nicht rechnen und sein Ingenieurbüro oder seine Bauunternehmen nicht wirtschaftlich erfolgreich führen konnte.

– Übrigens, habe ich schon erwähnt, dass ich mich dieses Jahr noch bei Kliniken in Duisburg als Chirurgin bewerben werde? Da werde ich sicherlich wegen meines formidablen beruflich medizinspezifischen Lebenslaufes mit Kusshand genommen. –

Nun zu den drei albanisch sprechenden Mitarbeitern. Leider kann sich keiner der Männer auf Deutsch verständigen. Deshalb muss der bauleitende Wirtschaftsinformatiker immer zur Stelle sein und Anweisungen erteilen. Mir ist völlig schleierhaft wie die Hilfsarbeiter die Mängel fachgerecht beheben sollen ohne eine entsprechende Ausbildung. Tun sie ja auch nicht tun. Von denen hat keiner in irgendeinem Gewerk einen deutschen Gesellenbrief und schon gar keinen Meisterbrief. Da hätte der örtliche Bäcker oder Metzger es sicherlich auch getan, die sprechen wenigsten Deutsch.

Auf meine - wie ich finde durchaus relevante Frage -, warum nicht die jeweiligen Gewerke die Mängel abarbeiten, erhielt ich zur Antwort, dass das zu teuer sei. Merkwürdige Verträge, die der GU mit den Handwerksunternehmen gemacht hat. Ist das nicht deren Aufgabe, die Mängel abzuarbeiten? 

Ich als Normen-Junkie hatte die Hoffnung, dass die Abarbeitung fachgerecht ausgeführt wird. Doch weit gefehlt. Es wird gebastelt, gebastelt und gebastelt und das sehr kreativ. Ist jemand von euch schon mal auf die Idee gekommen, abgesprungene Fliesen mit einem farbigen Stift - natürlich in einer anderen Farbe - oder mit knetähnlichem Material zu bearbeiten? Natürlich nicht. Da scheint dir aber ein Kreativitätsgen zu fehlen. Dass bei der gesamten Mängelbehebung sicherheitsrelevante Aspekte nicht im Vordergrund stehen, liegt auf der Hand. Gut, dass die BG Bau nicht informiert ist.

Ein Anruf bei der Handwerkskammer ergab, dass wir das Recht haben, die Mängel von Unternehmen mit Eignungsnachweis (Eintrag in die Handwerksrolle und Meisterbrief), abarbeiten zu lassen. So lautet die Rechtsprechung seit 2024. Die äußerst hilfsbereite Dame vom Sachverständigenwesen wird zukünftig jedes Unternehmen, dass wir melden, überprüfen. Jetzt bin ich gespannt wie es weitergeht und wann der erste hier rumbrüllt, wenn wir die selbst ernannten Spezialisten nicht mehr in unsere Wohnungen lassen. 

Seit 35 Jahren bin ich Architektur- und Baufachjournalistin. In dieser Zeit habe ich Vorstände, Geschäftsführer, Bau- und Projektleiter sowie Poliere aus den Bereichen Architektur, Tief- und Tunnelbau, Infrastruktur, Wasserwirtschaft, TGA, Elektro und Handwerker aus vielen Baunebengewerken interviewt. Nie hatte ich als Frau Probleme mit einem meiner männlichen Interviewpartner.

Dann traf ich Frank (Der Name wurde geändert), seines Zeichens Bauleiter bei der Novaform und nach eigener Angabe studierter Innenarchitekt. Mir war nicht klar, wie ein gelernter „Stofffutzi“ in der Lage sein sollte, zu bauleiten. Das ist keine Abwertung der vielen Innenarchitektinnen und Innenarchitekten, die ich kenne. Diese leisten hervorragende Arbeit und sind überaus kreativ und präzise. Eine immerwährende Quelle der Inspiration für mich. Nur bleiben sie bei ihren originären Tätigkeiten und bewerten keine TGA-, Tiefbau-, Rohbau, Dachdeckerarbeiten etc. Ich war und bin noch immer der Meinung, dass Bauleiter, eine entsprechende Ausbildung durchlaufen haben sollten, um in dem mittlerweile komplexen und hochtechnisierten Bereich zu arbeiten. Ein Studium der Architektur oder des Bauingenieurwesens könnte von Vorteil sein. Doch weit gefehlt.

Frank überzeugt uns vom Gegenteil. Als überaus kreativer Mensch schafft er seine eigenen Standards. Sein Standardspruch: Das ist alles in der Norm. Es hat lange gedauert, bis ich Dusselchen darauf gekommen bin, dass Frank gar nicht von DIN-Normen spricht, denn  dann hätte er DIN abc oder xyz gesagt, was er aber nicht getan hat. Nein, das wäre zu einfach und vor allen Dingen für uns Erwerber nachvollziehbar gewesen. Bei Frank hat sein Innenarchitektenherz voll durchgeschlagen und sich in unendlicher Kreativität ergossen, denn er hat seinen eigenen Normenkosmos erschaffen, der sich uns Käufern leider nicht erschließt.

So dürfen in Franks Normenkosmos Toiletten schief hängen, gleich große Fliesenfugen sind ein Zeichen von Langeweile, unterschiedliche Fliesen in Bad und Gäste-WC dagegen ein Zeichen von Kreativität. Wo kämen wir hin, wenn alles zusammenpasst? Vielfalt ist angesagt. Brandschutztüren müssen nicht schließen, Rauschschutztüren sind völlig überbewertet. Wir Erwerber scheinen alle langweilige DIN-hörige Spießer zu sein, die auch noch so unverschämt sind, ein Einhalten der Baubeschreibung zu fordern.

Auch bei der Mängelbehebung ist er kreativ. Einfach Licht aus und in eine andere Ecke gucken, dann sieht man nicht, dass Wände Pickel haben, dass sich das Flies von Decke und Wand löst. Schaut man dabei allerdings aus dem Fenster, fallen einem die Kratzer auf den Fensterscheiben und die Einschlüsse im Glas auf. Die Ursache ist schnell gefunden: Das haben wir selbst verursacht, weil wir natürlich verkratzte Fensterscheiben lieben und dies für unser Wohlfühlen äußerst wichtig ist. Doch Schluss damit, den Fenstern widme ich ein eigenes Kapitel.

Dass sich Pickel an den Wänden gebildet haben und sich das Flies löst, rührt in meiner Wohnung - laut Aussage von Frank - nur daher, dass ich die weißen Wände habe farbig überstreichen lassen. Und das von einem Experten, der einen Meisterbrief als Maler vorweisen kann. Frank meinte auch, ich sei nicht in der Lage die Temperatur in der Wohnung zu messen, mein Thermometer sei nicht geeicht. Und die Flecken auf dem Parkett rühren nicht daher, dass es noch mal geölt werden muss, sondern weil ich Rotwein darüber ausgegossen hätte. Das mache ich natürlich täglich: abends eine Flasche Rotwein öffnen und den guten Tropfen auf Parkett gießen anstatt zu trinken. Wie sollte ich mir auch sonst die Zeit vertreiben.

Frank scheint nicht klar zu sein, dass er von uns Kunden sein Gehalt bezieht. Keine Kunden, kein Geld oder? Ich habe dem guten Mann natürlich Wohnungsverbot erteilt. Seitdem guckt er mich nicht mehr an und grüßt auch nicht mehr. Hätte er seinen Job ernst genommen, hätten wir jetzt nicht die Mängel und der Gutachter hätte den Bau abgenommen.

Im Hinblick auf meinen zukünftigen Ruhestand habe ich in meiner Heimat, dem Duisburger Süden, eine barrierefreie Penthouse-Wohnung mit großen Dachterrasse und Blick ins Grüne erworben. Der Neubau, Energieeffizienz A+ mit Wärmepumpe, beherbergt 13 Wohnungen. Der Düsseldorfer  Bauträger machte einen ausgesprochen soliden und finanziell guten Eindruck.

Übergabe der Wohnung war Ende November 2024. Schon hier gab es ein über 10-seitiges Mängelprotokoll, die kleineren Mängel wurden nach und nach vom Generalunternehmer (GU) abgearbeitet. Für jede Abarbeitung waren mehrere Termine notwendig, Terminabsprachen wurden nicht eingehalten, Pünktlichkeit und Zuverlässigkeit sowie fachgerechtes Arbeiten, sind für diese Firma Fremdwörter. Aber dazu später.

Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums, anwesend waren Vertreter des Bauträgers, des Generalunternehmers und wir Erwerber, war das Protokoll des Gutachters schon 29 Seiten lang. Dieser verweigerte auch die Abnahme. Das war am 28. April. Elektriker, Galabauer und die TGA-Spezialisten haben die ausstehenden Arbeiten sofort erledigt. Bis jetzt wurden vom GU nur Kleinigkeiten bearbeitet. Der Bauträger hat bis heute keine Auskunft gegeben, wann und wie die Mängel fachgerecht behoben werden. MIttlerweile sind weitere4 Schäden aufgetreten, wie eine verostete Bewehrung in den auskragenden Betondächern über den Dachterrassen. Die MÄgenl wurde gemeldet. Vom Bauträger gabe es keine Rückmeldung.